Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk: Kiracı ve Ev Sahibi İçin Başvuru Rehberi

Hangi kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu?

1 Eylül 2023’ten itibaren uygulanan düzenlemenin dayanağı, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesidir. Kural yalnızca konut kiralarına özgü değildir; işyeri kiraları ve diğer kira ilişkileri bakımından da uyuşmazlığın niteliği değerlendirilir.

Kira bedelinin belirlenmesi, kira alacağı, depozitonun iadesi veya dava yoluyla tahliye gibi konular bu çerçevede gündeme gelebilir. Talebin hukuki niteliği ve seçilen takip ya da dava yolu, başvuru şartının değerlendirilmesinde belirleyicidir.

İlamsız icra yoluyla tahliye istisnası

Kanun, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri kapsam dışında bırakır. Bu istisna, bütün tahliye taleplerinin arabuluculuktan muaf olduğu anlamına gelmez.

Örneğin ihtiyaç nedeniyle mahkemede açılacak tahliye davası ile icra yoluyla yürütülen tahliye süreci aynı usule tabi değildir. Bir tahliye taahhüdünün bulunması da tek başına başvuru şartını belirlemez; belgenin geçerliliği, süreler ve başvurulacak hukuki yol birlikte incelenmelidir.

Başvuru nereye ve nasıl yapılır?

Başvuru, uyuşmazlık bakımından yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Büro bulunmayan yerlerde bu iş için görevlendirilmiş yazı işleri müdürlüğüne başvurulur. Tarafların ve uyuşmazlığın bilgileri açık biçimde belirtilmelidir.

Arabulucuyu büro görevlendirir. Taraflar ilgili listede yer alan bir arabulucu üzerinde ortak görüşe varırsa bu kişinin görevlendirilmesi mümkündür. Başvuruda kendi iletişim bilgilerinizin yanında, elinizde bulunan karşı tarafa ait adres ve telefon bilgilerini de iletmeniz görüşmelerin planlanmasına yardımcı olur.

Görüşme öncesinde hangi belgeler hazırlanmalı?

Aşağıdaki liste her dosya için zorunlu evrak listesi değildir. Uyuşmazlığı ve talepleri netleştirmek için yararlı bir hazırlık listesidir:

• Varsa kira sözleşmesi ve sözleşmedeki değişiklikler.
• Kimlik ve tarafların iletişim bilgileri; kiralananın adresi.
• Ödeme dekontları, kira hesabı ve depozitoya ilişkin kayıtlar.
• Varsa ihtarnameler, tebliğ belgeleri ve ilgili yazışmalar.
• Tahliye talebi varsa talebin dayanağı olan belgeler.
• Avukatla temsil halinde uygun yetkileri içeren vekâletname.

Hangi döneme ait ne kadar alacak istendiği veya hangi tarihte teslim talep edildiği önceden belirlenmelidir. Eksik veya tartışmalı kayıtlar ayrıca değerlendirilir; bütün belgeler henüz hazır değil diye sürelerin geçirilmesi doğru olmaz.

Görüşmeler nasıl ilerler?

Arabulucu tarafları görüşmeye davet eder, sürecin esaslarını anlatır ve çözüm seçeneklerinin konuşulmasını sağlar. Mahkeme gibi kimin haklı olduğuna ilişkin bağlayıcı bir karar vermez. Taraflar bizzat veya avukatları aracılığıyla katılabilir; avukatla temsil için vekâletnamedeki özel yetki önemlidir.

18/A maddesindeki genel süreye göre başvuru, arabulucunun görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırılır. Zorunlu hallerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir. Bu süre, mahkeme davasının süresiyle karıştırılmamalıdır.

Görüşmelerde gizlilik esastır. Uzlaşma amacıyla sunulan teklifler ve yalnızca bu süreç için hazırlanan belgelerin sonradan delil olarak kullanılmasına ilişkin kanuni sınırlamalar vardır. Önceden mevcut bir dekont ise sadece arabuluculukta sunuldu diye delil niteliğini kaybetmez.

Arabuluculuk ücreti kim tarafından ödenir?

Büroya başvuru için ücret alınmaz. Arabuluculuk hizmetinin ücreti ise sürecin sonucuna ve yürürlükteki Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenir. Anlaşma halinde, taraflar başka şekilde kararlaştırmadıysa ücret eşit paylaşılır.

Anlaşma sağlanamaması veya görüşme yapılamaması halinde kanundaki koşullarla iki saatlik ücret Bakanlık bütçesinden karşılanır. Anlaşmasız görüşmeler iki saati aşarsa aşan bölümün ücreti, aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit ödenir. Bakanlıkça karşılanan tutar da yargılama gideri sayılır; dolayısıyla sürecin her durumda tamamen ücretsiz olduğu söylenemez.

Ücret hesaplanırken uyuşmazlığın konusu, taraf sayısı, görüşme süresi ve varsa anlaşılan tutar dikkate alınır. Bu nedenle bütün kira dosyaları için tek bir sabit bedel vermek doğru değildir. Güncel tarife bağlantısı yazının sonunda yer almaktadır.

Anlaşma sağlanırsa veya sağlanamazsa ne olur?

Anlaşmada ödeme tutarları ve tarihleri, varsa tahliye ve anahtar teslim günü, depozitonun durumu ve masrafların paylaşımı açık yazılmalıdır. Belirsiz ifadeler yeni uyuşmazlıklara yol açabilir.

18/B kapsamındaki anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Taşınmazla ilgili belgelerde taşınmazın bulunduğu yer, diğer belgelerde ise arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesi yetkilidir. Üzerinde anlaşılmış konuların yeniden dava edilmesine ilişkin kanuni sınırlama nedeniyle metin, imzadan önce dikkatle değerlendirilmelidir.

Uzlaşma sağlanmazsa son tutanak düzenlenir. Dava açılacaksa anlaşamama tutanağının aslı veya arabulucunun onayladığı örneği dilekçeye eklenir. Başvuru şartına tabi bir uyuşmazlıkta hiç arabulucuya başvurmadan dava açılması, dava şartı yokluğundan usulden ret sonucunu doğurabilir.

Sık sorulan sorular

9 Ekim 2026 tarihinde erişilen resmî kaynaklar esas alınarak genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut bir uyuşmazlıkta sözleşme, belgeler, başvuru yolu ve süreler birlikte değerlendirilmelidir. Bu yazı kişiye özel hukuki danışmanlık yerine geçmez.